05 - projekt budowlany - DFP - ŁUKASZ ŁADZIŃSKI ARCHITEKT

PROJEKT BUDOWLANY - dokumenty formalno prawne

jakie są potrzebne dokumenty formalno prawne do Projektu Budowlanego ? jakie są potrzebne opinie, uzgodnienia, pozwolenia do Projektu Budowlanego ? kiedy otrzymamy Decyzję o Warunkach Zabudowy ?

( dodane : 2023_04_30 )

Zgodnie z Ustawą Prawo Budowlane ( Art. 34 ust.3 pkt 5. ) PROJEKT BUDOWLANY musi zawierać :

Projekt Zagospodarowania Działki
Projekt Architektoniczno Budowlany ( budynku )
Projekt Techniczny ( wielobranżowy )
oraz tzw. załączniki do Projektu : DOKUMENTY FORMALNO PRAWNE stanowiące:

„ OPINIE, UZGODNIENIA, POZWOLENIA i INNE DOKUMENTY ”, o których mowa w Art. 33 ust.2 pkt 1. ” Ustawy Prawo Budowlane

Podstawowe DOKUMENTY FORMALNO PRAWNE stanowiące zawartość projektu lub/i podstawę dla realizacji zamierzenia budowlanego, to :

1 - PRAWO DO DYSPONOWANIA NIERUCHOMOŚCIĄ NA CELE BUDOWLANE ( PDDNNCB )

2 - WYPIS I WYRYS Z PLANU MIEJSCOWEGO ( PM ) lub DECYZJA O WARUNKACH ZABUDOWY I ZAGOSPODAROWANIU TERENU ( WZ )

3 - MAPA DO CELÓW PROJEKTOWYCH ( MDCP )

4 - OPINIA GEOTECHNICZNA ( OGT )

5 - ZAPEWNIENIA I WARUNKI TECHNICZNE PODŁĄCZENIA BUDYNKU DO SIECI TECHNICZNYCH ( ZiWT )

6 - INNE - zgodnie z zamierzeniem budowlanym i wymogami prawnymi

1 - PRAWO DO DYSPONOWANIA NIERUCHOMOŚCIĄ NA CELE BUDOWLANE ( PDDNNCB )

wynika z Art.3 p.11 Ustawy Prawo Budowlane :

„ prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – należy przez to rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych; ”

PDDNNCB

może być np. AKT NOTARIALNY UMOWY KUPNA / SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI, WYPIS Z KSIĘGI WIECZYSTEJ, …. inny Akt Własności potwierdzający prawo Inwestora do danej nieruchomości gruntowej.
lub „ OŚWIADCZENIE O POSIADANYM PRAWIE DO DYSPONOWANIA NIERUCHOMOŚCIĄ NA CELE BUDOWLANE ”, podpisane przez INWESTORA pod rygorem odpowiedzialności karnej, z podaniem tytułu dysponowania nieruchomością na cele budowlane ( własność, współwłasność, ograniczone prawo rzeczowe, użytkowanie wieczyste, … inne ).

! - PDDNNCB nie stanowi zawartości PROJEKTU BUDOWLANEGO, natomiast stanowi jeden z załączników do Wniosku o wydanie Pozwolenia na Budowę lub Wniosku o rozpoczęcie robót budowlanych w przypadku trybu administracyjnego Zgłoszeniowego.

2 - WYPIS I WYRYS Z PLANU MIEJSCOWEGO ( PM ) lub DECYZJA O WARUNKACH ZABUDOWY I ZAGOSPODAROWANIU TERENU ( WZ )

wynika z Ustawy Prawo Budowlane, w tym Art.35. ust.1a :

„ Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza:

1) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z:

a) ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, ”

tym samym nie ma możliwości, aby planowane zamierzenie budowlane nie spełniało wymogów PM / WZ, które szczegółowo określają parametry przyszłej zabudowy na danej działce budowlanej.

PRZYPADEK 1 : działka położona na terenie objętym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego

- w tym przypadku Inwestor występuje z wnioskiem do Urzędu o wydanie tzw. WYPISU I WYRYSU Z PLANU MIEJSCOWEGO

PRZYPADEK 2 : działka położona na terenie nie objętym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego

- w tym przypadku Inwestor występuje z wnioskiem do Urzędu o wydanie tzw. DECYZJI O WARUNKACH ZABUDOWY I ZAGOSPODAROWANIU TERENU ( WZ )

! – Urząd wyda WZ zgodnie z Ustawą o o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym :

https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20030800717/U/D20030717Lj.pdf

zgodnie z Ustawą ( Art. 61.ust.1 ) :

„ Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
teren ma dostęp do drogi publicznej;
istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;
zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:

a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 428, 784i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,
b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu,
c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. ”

jednocześnie :

ust.4. „ Przepisów ust. 1 pkt 1 nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.
ust.5. „ Warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. ”

oraz

ust.5. „ W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. ”

! – wg jw. Urząd przed wydaniem Decyzji WZ sprawdza p. 1 – 6.

W przypadku łącznego spełnienia wymagań podstawowych, dokonuje analizy istniejącej zabudowy sąsiedniej dla określenia parametrów zabudowy projektowanej, wyznaczając obszar analizowany obejmujący odległość od granicy działki nie mniejszy niż 50 metrów. Analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu opracowywana przez Urząd, stanowi podstawę dla wydania Decyzji WZ

3 – MAPA DO CELÓW PROJEKTOWYCH ( MDCP )

wynika z Art.3 p.14a Ustawy Prawo Budowlane :

„ mapie do celów projektowych – należy przez to rozumieć mapę do celów projektowych w rozumieniu art. 2 pkt 7a ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2021 r. poz. 1990); ”

MDCP

opracowuje uprawniony geodeta na zlecenie Inwestora
zakres Mapy powinien obejmować teren danej działki budowlanej oraz obszar otaczający teren inwestycji w pasie co najmniej 30m
treść Mapy powinna odpowiadać :

Rozporządzeniu w sprawie rodzaju i zakresu opracowań geodezyjno kartograficznych oraz czynności geodezyjnych obowiązujących w budownictwie,
Rozporządzeniu Ministra Rozwoju w sprawie standardów technicznych wykonywania geodezyjnych pomiarów sytuacyjnych i wysokościowych oraz opracowywania i przekazywania wyników tych pomiarów do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego ( Rozdział 5 – Mapa do celów projektowych )

! - z uwagi na zakres Projektu Zagospodarowania Działki, MDCP powinna również uwzględniać istniejące rzędne terenu dla wymaganego przedstawienia stanu istniejącego oraz stanu projektowanego terenu inwestycji z rzędnymi projektowanymi.

! - MDCP jest podstawą dla opracowania Projektu Zagospodarowania Działki stanowiącego część PROJEKTU BUDOWLANEGO.

4 – OPINIA GEOTECHNICZNA ( OGT )

wynika z Art.34 ust.3.pkt.2

„ Projekt Budowlany zawiera : …. Projekt Architektoniczno Budowlany obejmujący …. Opinię Geotechniczną ”

oraz Art.34 ust.6.pkt.2 Ustawy Prawo Budowlane :

„ Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa określi, w drodze rozporządzenia określi : …
szczegółowe zasady ustalania geotechnicznych warunków posadawiania obiektów budowlanych, uwzględniając przydatność gruntu na potrzeby projektowanego obiektu i jego charakteru oraz zakwalifikowania go do odpowiedniej kategorii geotechnicznej. ”

z jw. wynika, że:

PROJEKT BUDOWLANY bez OGT byłby Projektem niekompletnym ( nie dostałby Decyzji o Pozwoleniu na Budowę lub zgody na rozpoczęcie robót budowlanych ) oraz
zasady ustalania geotechnicznych warunków posadawiania obiektów budowlanych, szczegółowo określone są w:

Rozporządzeniu w sprawie ustalania geotechnicznych warunków posadawiania obiektów budowlanych

https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20120000463/O/D20120463.pdf

OGT

opracowuje uprawniony geotechnik na zlecenie Inwestora
odwierty geotechniczne wymagane dla opracowania OGT, powinny odpowiadać faktycznej przyszłej lokalizacji budynku i innych elementów zagospodarowania działki, tym samym dla potrzeb realizacji inwestycji ( w tym PROJEKTU BUDOWLANEGO ), badania gruntu powinno się zlecać na etapie uzgodnionego pomiędzy Architektem, a Inwestorem PROJEKTU KONCEPCYJNEGO budynku i zagospodarowania działki.
w przypadku trudnych, złożonych, skomplikowanych warunków gruntowych, zakres pracy geotechnika może być powiększony o inne opracowania, takie jak : Dokumentacja Badań Podłoża Gruntowego ( DBPG ), Projekt Geotechniczny ( PG ), Dokumentacja Geologiczno Inżynierska ( DGI ).

5 – ZAPEWNIENIA I WARUNKI TECHNICZNE PODŁĄCZENIA BUDYNKU DO SIECI TECHNICZNYCH ( ZiWT )

wynikają z :

Ustawy Prawo Budowlane, w tym Art.5. ust.1.p.2 :

„ Obiekt budowlany jako całość oraz jego poszczególne części, wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając:
… warunki użytkowe zgodne z przeznaczeniem obiektu, w szczególności w zakresie:

a) zaopatrzenia w wodę i energię elektryczną oraz odpowiednio do potrzeb, w energię cieplną i paliwa, przy założeniu efektywnego wykorzystania tych czynników,
b) usuwania ścieków, wody opadowej i odpadów ”

oraz z

Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w tym § 26.1-2 :

„ 1. Działka budowlana przewidziana pod zabudowę budynkami przeznaczonymi na pobyt ludzi powinna mieć zapewnioną możliwość przyłączenia uzbrojenia działki lub bezpośrednio budynku do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej i ciepłowniczej, a dla budynków wymienionych w § 56 – także telekomunikacyjnej.
2. Za równorzędne z przyłączeniem do sieci elektroenergetycznej i ciepłowniczej uznaje się zapewnienie możliwości korzystania z indywidualnych źródeł energii ”

§ 56 ( podłączenie do sieci telekomunikacyjnej ) : dotyczy budynku mieszkalnego wielorodzinnego, budynku zamieszkania zbiorowego, budynku użyteczności publicznej,
nie dotyczy budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

Inwestor występuje z wnioskami o wydanie ZiWT podłączenia budynku do sieci do właściciela / zarządcy sieci przebiegającej w sąsiedztwie działki :

- elektroenergetycznej ( e )

- wodociągowej ( w )

- kanalizacji sanitarnej ( ks )

- kanalizacji deszczowej ( kd )

- gazowej ( g )

- ciepłowniczej ( c )

UWAGI :

ZiWT muszą być aktualne i adekwatne do zamierzenia budowlanego, rozpatrywanego jako całość techniczno użytkowa
ZiWT muszą być aktualne na czas opracowywania PROJEKTU BUDOWLANEGO. Zazwyczaj tracą ważność po 2 latach od dnia ich wydania.
wymagane zapotrzebowanie na dane media : określa projektant instalacji w danej specjalności ( sanitarnej lub/i elektrycznej ) w oparciu o założenia funkcjonalno użytkowe projektowanego obiektu z uwzględnieniem projektowanych urządzeń i wyposażenia budynku wraz z zagospodarowaniem działki
w przypadku braku sieci wodociągowej i kanalizacyjnej – zgodnie z Rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie ( WT ), w tym § 26.3 :

„ W razie braku warunków przyłączenia sieci wodociągowej i kanalizacyjnej działka, o której mowa w ust. 1, może być wykorzystana pod zabudowę budynkami przeznaczonymi na pobyt ludzi, pod warunkiem zapewnienia możliwości korzystania z indywidualnego ujęcia wody, a także zastosowania zbiornika bezodpływowego lub przydomowej oczyszczalni ścieków, jeżeli ich ilość nie przekracza 5 m3 na dobę. Jeżeli ilość ścieków jest większa od 5 m3, to ich gromadzenie lub oczyszczanie wymaga pozytywnej opinii właściwego terenowo inspektora ochrony środowiska. ”

w przypadku braku wyposażenia budynku w gaz lub braku sieci gazowej – Inwestor nie występuje się o ZiWT podłączenia budynku do sieci gazowej
w przypadku braku sieci deszczowej – Inwestor nie występuje się o ZiWT podłączenia budynku do sieci kanalizacji deszczowej. W tym przypadku w zakresie PROJEKTU BUDOWLANEGO dokonuje się stosownych obliczeń chłonności działki dla odprowadzenia wody deszczowej w granicach nieruchomości, z możliwością wykorzystania zbiornika / zbiorników retencyjnych gromadzących wodę deszczową, która odprowadzana jest na teren biologicznie czynny danej działki budowlanej.
w przypadku braku sieci ciepłowniczej w sąsiedztwie działki – Inwestor nie występuje o ZiWT podłączenia budynku do sieci ciepłowniczej. W każdym przypadku projektant instalacji sanitarnych dołącza do wniosku o wydanie Pozwolenia na Budowę: Oświadczenie o braku możliwości podłączenia do sieci ciepłowniczej.

6 – INNE :

warunki geologiczno górnicze - w przypadku działek położonych na terenach górniczych lub po górniczych

wniosek o wydanie informacji dot. warunków geologiczno górniczych składa Inwestor do Okręgowego Urzędu Górniczego ( OUG ) właściwego dla terenu na którym znajduje się działka budowlana

uzgodnienie konserwatorskie - w przypadku obiektów lub/i działek położonych na terenach objętych ochroną konserwatorską

uzgodnienie konserwatorskie dokonuje Architekt/Projektant z właściwym dla danego terenu Konserwatorem Zabytków

strefy ochronne sieci - w przypadku działek przez które przebiegają istniejące sieci uzbrojenia technicznego technicznego

wniosek o wydanie informacji dot. strefy ochronnej sieci składa Inwestor do właściciela danej sieci przebiegającej przez działkę

uzgodnienie pożarowe - w przypadku obiektów wymagających uzgodnienia zgodnie z przepisami odrębnymi

uzgadnia Architekt / Projektant z rzeczoznawcą pożarowym na etapie opracowywania Projektu Budowlanego

uzgodnienie sanepid, bhp, … - w przypadku obiektów wymagających uzgodnienia zgodnie z przepisami odrębnymi

uzgadnia Architekt / Projektant z rzeczoznawcą sanepid, bhp, … inne na etapie opracowywania Projektu Budowlanego

ekspertyza techniczna - w przypadku wymogu opracowania ekspertyzy technicznej dla np. przebudowy, rozbudowy, nadbudowy istniejącego budynku

ekspertyzę techniczną opracowuje uprawniony projektant konstrukcji lub rzeczoznawca budowlany ( zgodnie z aktualnymi przepisami budowlanymi )

opinia kominiarska - w przypadku wymogu opracowania opinii kominiarskiej dla np. przebudowy, rozbudowy, nadbudowy istniejącego budynku

opinię kominiarską opracowuje uprawniony kominiarz ( Zakład Kominiarski )

odstępstwo od przepisów budowlanych - w przypadku „ odstępstwa od przepisów budowlanych ” dla budynku lub zagospodarowania działki

wniosek składany w Urzędzie o odstępstwa od przepisów budowlanych przygotowuje Architekt / Projektant na etapie opracowywania Projektu Budowlanego i przed złożeniem Projektu w Urzędzie.

inne - zgodnie z zamierzeniem budowlanym i obowiązującymi wymogami prawnymi

autor artykułu:

mgr inż. arch. Łukasz Olgierd Ładziński