02 - definicja działki budowlanej - ŁUKASZ ŁADZIŃSKI ARCHITEKT

DEFINICJA DZIAŁKI BUDOWLANEJ – kiedy działka, jest działką budowlaną ?

definicja działki budowlanej / jakie cechy wyróżniają działkę budowlaną od innych działek ?

( dodane : 2023_03_20 )

Podstawą budowy obiektu budowlanego jest posiadanie działki budowlanej z prawem własności ( tzw. dysponowanie nieruchomością na cele budowlane ).

Zgodnie z definicją działki budowlanej : art. 2 pkt. 12) Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym :

„ działka budowlana – należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego; ”

co wynika z definicji działki budowlanej ? :

1 - działka musi być nieruchomością gruntową „ stanowiącą odrębny przedmiot własności ”, przy czym może składać się z jednej lub wielu działek ewidencyjnych

2 - wielkość działki jest wystarczająca i dająca możliwość jej prawidłowej zabudowy zgodnie z danym zamierzeniem inwestycyjnym

3 - cechy geometryczne działki, pozwalają na jej zagospodarowanie zgodnie z obowiązującymi przepisami

4 - dostęp do drogi publicznej – musi być zapewniony

! - zgodnie z przepisami budowlanymi, bez względu na rodzaj dostępu do drogi publicznej ( bezpośredni / pośredni ) do działek budowlanych należy zapewnić
dojście i dojazd o szerokości nie mniejszej niż 5m ( w tym dojazd o szerokości nie mniejszej niż 3m )

5 - wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej – istniejące w sąsiedztwie działki i zapewniające możliwość podłączenia budynku do sieci

6 - akty prawa miejscowego - każda działka budowlana musi być położona na terenie objętym :

MIEJSCOWYM PLANEM ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO ( PM ) lub w przypadku, gdy działka nie jest objęta PLANEM, została lub zostanie wydana
DECYZJA O WARUNKACH ZABUDOWY I ZAGOSPODAROWANIU TERENU ( WZ ).
PM/WZ - określają podstawowe i szczegółowe parametry zabudowy dla danej działki budowlanej. Nie ma możliwości realizacja zabudowy, która nie spełnialaby warunków określonych w PM/WZ.

! - w przypadku, gdy działka nie ma dostępu do drogi publicznej ( w tym szerokość dojścia i dojazdu jest mniejsza niż 5m ) lub jest poza zakresem terenu objętego PLANEM MIEJSCOWYM lub/i została wydana Decyzja o odmowie wydania DECYZJI o WARUNKACH ZABUDOWY – taka działka nie spełnia wymogów definicji „ działki budowlanej ”, tym samym nie może być zabudowywana.

! - szereg działek nie posiada dostępu do sieci infrastruktury technicznej, a podłączenie budynku do sieci jest wymagane dla jego prawidłowego funkcjonowania. Podłączenie budynku do sieci elektroenergetycznej jest kluczowe, natomiast w przypadku braku sieci wodociągowej, kanalizacyjnej ( odmowa wydania zapewnienia podłączenia budynku do sieci ), przepisy budowlane dopuszczają realizację studni oraz szczelnego zbiornika na nieczystości lub przydomowej oczyszczalni ścieków.

! - w przypadku, gdy działka jest działką budowlana ( spełnia wymogi definicji „ działki budowlanej ” ) – można ją zabudowywać zgodnie z zapisami PLANU MIEJSCOWEGO lub WARUNKAMI ZABUDOWY oraz zgodnie z obowiązującymi przepisami budowlanymi ( w tym dot. odległości pożarowych w zagospodarowaniu działki ).

autor artykułu:

mgr inż. arch. Łukasz Olgierd Ładziński